0552 728 35 35

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ RUHSAT ALMA SÜRESİ


Yapı İznini (İnşaat Ruhsatını) Alma Yükümlülüğü


      Sözleşmede bir açıklık yoksa, inşaat yapılacak arsanın imar durumunun alınması, plan ve projelerin belediyeden onaylatılması ve yapı izninin alınması, mülkiyet hakkıyla bağlantısı nedeniyle iş sahibinin yükümlülüğüdür. İş sahibi bu yükümlülüğünü makul süre içinde yerine getirmelidir; aksi halde direnime düşer. Yapı izninin alınamaması veya projelerin onaylatılamaması “sürekli/mutlak olanaksızlık” nedenine dayanıyorsa, inşaat sözleşmesi geçersiz sayılır. Geçersiz sözleşmeden taraflara yükümlülük doğmaz. Olanaksızlık “kısmi” ise, geçersizlik de kısmi olur (BK. md. 20).

      
İnşaat ruhsatını kim alacaktır? Önce bu konuda sözleşmede bir hüküm bulunup bulunmadığına bakmak gerekir:1. Sözleşmede yapı izninin yüklenici tarafından alınacağına ilişkin açık bir kural bulunmadıkça, bu yükümlülük iş sahibinindir. Arsa sahibi yapı izni almadan yükleniciyi inşaat yapımına zorlayamaz .2. Sözleşmede yapı izninin iş sahibi tarafından alınacağına ilişkin açık bir kural bulunmakla birlikte, iş sahibi, bu yükümlülüğünü, noterde düzenlettirdiği ve gerekli yetkileri de içeren vekâletname ile yükleniciye veya onun yetkili kıldığı kişiye devretmişse, yapı izni alma borcu yükleniciye geçer . İş sahibi bu durumda inşaatla ilgili projelerin yapılması, onaylatılması ve yapı izninin alınması yükümlülüğünü yükleniciye vermektedir. Yükleniciye verilen vekâletname iş sahibinin aleyhine ve sözleşmeye aykırı olarak kullanılamaz, yüklenici böyle bir vekâletnameyle projeyi tek başına değiştiremez. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 10.1.2005, 2443/14) sayılı kararında konu şöyle değerlendirilmiştir: “At harası inşaatı konusunda sözlü anlaşmanın varlığı tarafların kabulündedir.

       Davacılar iş sahibi, davalı yüklenicidir. İnşaata ait projelerin çizim ve onayı ruhsatların alınması vs. yapımla ilgili yasal işler konusunda davacılar 4.1.2000 gün ve 310 sayılı, 8.5.2000 gün ve 24606 sayılı Bakırköy 13. Noterliğince düzenlenen vekâletnameleri davalı yükleniciye vermişler, ancak yüklenici ruhsat almadan inşaata başlamış, bu nedenle iş sahiplerine 3194 sayılı Yasaya aykırılıktan cezai yaptırım uygulanmıştır. Yüklenici ruhsat alımından iş sahiplerinin sorumlu olduklarını savunmakta ise de az yukarıda değinilen vekâletnameyle ruhsat alımı yetkisi kendisine verilmiştir. Kaldı ki, işin uzmanı sayılan yüklenicinin ruhsatsız işe başlaması beklenemez (BK. md. 357). Bu durumda iş sahibi belediyeye ödemek zorunda kaldığı idari para cezasını yükleniciden istemekte haklıdır” .
3. Yükleniciye yapı izni alma konusunda hukuki olanak ve yetkiler vermek gerekir. İnşaat sözleşmesinde veya özel vekâletnamede yapı izni alma yetkisi verilmemiş ise yüklenici bu borcunu yerine getiremez. İş sahibi yapı iznini bizzat almadığı gibi, izin alma yetkisini yükleniciye de vermemişse, yüklenici, izinsiz işe başlayamayacağından, çekeceği ihtarname ile iş sahibini uyardıktan ve onu direnime düşürdükten sonra sözleşmeden dönebilir.4. İnşaatın tamamlanma süresi sözleşmenin yapıldığı tarihten başlayacaksa, iş sahibinin neden olduğu geciktirmelerin süreye eklenmesi gerekir. İş sahibinin geciktirmesinin haklı bir nedene dayanmış olması veya haklı bir nedeninin bulunmaması önemli değildir.              
      Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 20.5.1985 tarih ve 4396/1727 sayılı kararında; sözleşmede yapı izninin (inşaat ruhsatının) yüklenici tarafından alınacağına ilişkin bir kural bulunmadığından bu yükümlülüğün iş sahibine ait olduğu, iş sahibinin bu nedenle kusurlu bulunduğu, İmar Mevzuatının kamu düzeniyle ilgili bulunduğundan yüklenicinin yapı izni almadan işe başlayamayacağı, eğer yüklenici yapı izni almadan işe başlamışsa veya yapı izni alınması konusunda iş sahibini uyarmamışsa (BK. md. 357) onun da kusurlu sayılacağı, her iki sözleşmecinin kusur oranlarının saptanması gerektiği, eğer ceza koşulu veya fiyat farkı istenmiş ise istemin kusur oranı kadar karşılanabileceği belirtilmiştir.
               Yapı izni almak yüklenicinin yükümlülüğünde olmasına karşın almadığı için iş sahibi tarafından alınmışsa bunun giderleri veya yapı izni almadan veya yapı iznine aykırı olarak inşaat yapması nedeniyle kamu makamlarının verdiği cezalar iş sahibi tarafından ödenmişse, bunlar yükleniciden istenebilir.         
        Yüklenicinin yapı izni almakla yükümlü olduğu durumlarda, süre belirtilmişse belirtilen sürede, süre belirtilmemişse “makul süre”de yapı iznini almaması “borçlu direnimine” düşmesine neden olur. İş sahibi salt bu gerekçe ile sözleşmeyi bozabilir. Çünkü yapı iznini makul sürede almamak önemli ve ağır bir kusurdur.
Yapı izni alma süresi imar durumu değişikliği veya benzeri nedenlerle gecikmişse, bu gecikme yüklenicinin kusuru sayılmaz.Yüklenici inşaata ruhsat almadan başlamış ve yasaya aykırılık giderilemiyorsa veya inşaat ruhsata aykırı yapılmışsa ve bu aykırılık da binanın yıkılmasını gerektiriyorsa, yüklenici arsa sahibinden tapu devrini isteyemez (BK. md. 81, md. 36)

 
                                                                                        İNŞAAT FİRMALARINDA ÖNEMLİ ÖZELLİKLER >>

                                                                                                             KAT KARŞILIĞI İNŞAAT >>