KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ARSA SAHİBİNİN SORUMLULUĞU
ARSA SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ:
A- ÜZERİNDE İNŞAAT YAPILACAK ARSAYI MÜTEAHHİDE TESLİM BORCU:
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 16.09.2003 T., Esas: 2003/578, Karar: 2003/3937: "...Borçlar Yasasının 355. ve devamı maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, arsa sahibinin edimi arsayı teslim ve kararlaştırıldığı şekilde arsa tapusunu devretmek, yüklenicinin edimi ise, yükümlendiği inşaatı süresinde, noksansız ve kusursuz olarak tamamlayıp teslim etmekten ibarettir..."
KKİS, mütekabil taahhütleri muhtevi akitlerden olmakla ifa önceliği konusunda TBK m.97'ye (BK m.81) tâbidir.
TBK m.97: "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir."
Bu meyanda; müteahhidin KKİS'de kararlaştırılan işin yapımına başlayabilmesi için, sözleşmenin özelliğinden mütevellit evleviyetle arsa sahibinin, üzerinde inşaat yapılacak taşınmazını, inşaat yapımına elverişli ve ayıpsız şekilde müteahhide teslim etmesi gerekmektedir. Aksi takdirde arsa sahibinin temerrüdü (BK m.90-TBK m.106), kusuru hâlinde de tazminat v.b. sorumluluğu söz konusu olacaktır.
KKİS'de yer teslimi, arsa sahibinin TBK m.97 çerçevesinde öncelikli edim borcu olmakla; yer teslimi borcunu ifa etmeyen veya müteahhide, yer teslim borcunu ifasını önermemiş olan arsa sahibi, müteahhitten KKİS'de kararlaştırıldığı şekilde işe başlamasını talep edemez. Başka bir deyişle arsa sahibinin yer tesliminde temerrüdü müteahhidin temerrüdünü engeller.
TBK m.106/1: "Yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, temerrüde düşmüş olur.".
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 05.05.2004 T., Esas: 2003/5372, Karar: 2004/2508: "...Yüklenicinin yüklendiği ediminin ifası doğrultusunda inşaat işinin yapımına başlayabilmesi için öncelikle arsa sahibi tarafından yükleniciye yer tesliminin yapılması gerekmektedir. Çünkü, karşılıklı edimleri içeren inşaat sözleşmelerinde, yer teslimi iş sahibinin öncelikli edim borcudur (BK m. 81,90). Bu yasal nedenle, arsanın ayıpsız ve inşaata elverişli şekilde teslimine kadar yükleniciden inşaata başlaması istenemez..."İnşaat yapılacak olan taşınmaz, çeşitli sebeplerle hemen inşaat yapımına başlanabilecek koşullarda/inşaata elverişli olmayabilir.Örneğin;- taşınmazın üzerinde yıkılması gereken bir bina olabilir,- taşınmaz üzerindeki binada oturan kiracılar ve bu kiracıların tahliyesi gereği söz konusu olabilir,- taşınmaz üzerindeki binada ipotek olabilir ve bu ipoteğin kaldırılması, akabinde binanın yıkılması gerekebilir,- arsada, inşaata başlanmazdan evvel ifraz, tevhit, yola terk gibi birtakım hukukî işlemlerin ifası gerekiyor olabilir, v.b..Örneklenen ve benzeri durumlarda; KKİS'de taraflarca aksi kararlaştırılmamışsa ve/veya arsanın inşaat yapımına elverişli duruma getirilebilmesi için müteahhide vekalet verilmemişse; tüm işlemleri yapıp taşınmazı boş ve ayıpsız/inşaat yapımına elverişli olarak müteahhide teslim etmek arsa sahibinin yükümlülüğündedir.Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 05.05.2004 T., Esas: 2003/5372, Karar: 2004/2508: "...Somut olayda, yüklenici davacı, Ü____ 2.Noterliği aracılığıyla davalı arsa sahibine gönderip tebliğ ettirdiği 16.08.1994 gün ve 49201 yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşme konusu arsa üzerindeki binayı tahliye edip boş olarak teslimini istemiş olmasına karşın, arsa sahibi davalı arsayı ona teslim etmemiştir. Arsanın ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde kendisine teslimini, Ü____ 1.Noterliği aracılığıyla gönderdiği 17.5.2000 tarih ve 11549 yevmiye numaralı ihtarname ile davacı istediği halde, arsa sahibi davalı yine davete uymamış ve öncelikli edimini ifadan kaçınmıştır...
Saptanan ve hukuksal durum bu olunca da; arsa sahibi davalının belirtilen öncelikli ediminin ifasında temerrüde düşmüş olduğunun kabulü gerekir ( BK m. 90 ). Sözleşmenin taraflarından birinin ediminin ifasında temerrüde düşmesi halinde, diğer taraf Borçlar Yasası'nın 106. maddesinde öngörülen seçimlik haklardan birini kullanabilir..."
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 12.07.2011 T., Esas: 2011/8922, Karar: 2011/9168: "...Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin inşaata başlayabilmesi için arsanın imar durumunun bu işe uygun olması, imar durumu uygun olan arsanın her türlü ayıptan ari olarak arsa sahibi tarafından yükleniciye teslim edilmesi gerekir. Taşınmaz üzerinde bina ve bu binada kiracı varsa kuşkusuz binanın yıkımından evvel kiracının da tahliyesi gerekmektedir. Bunlar giderilmeden yükleniciye inşaata elverişli bir arsa teslim edildiğinden söz edilemez. Nitekim, 17.10.2003 tarihli sözleşmede taraflar, üzerinde bina yapılacak arsada bir gecekondu bulunduğunu, bu gecekondunun yıkılarak yükleniciye arsanın teslim edileceğini bilmektedir. Aksine sözleşme yoksa veya bu iş için yükleniciye arsa sahipleri tarafından vekalet verilmemişse gecekondunun yıkımındaki görev arsa sahibine düşer.
... Gerçekten, arsa sahibinin yerine getirmesi gereken edim yüklenici tarafından yerine getirilmişse yüklenici bundan kaynaklanan gecikmeden sorumlu tutulamaz..."Taraflar akdettikleri KKİS'de kural olarak arsa sahibinin yükümünde olan işlemlerin ifası borcunun müteahhide ait olduğunu açık bir şekilde kararlaştırabilirler veya sözleşmenin yorumlanmasından bu yükümlülüklerin müteahhide bırakıldığı sonucuna varılabilir ya da bu işlemlerin ifası için arsa sahibi müteahhide vekaletname vermiş olabilir. Tüm bu hallerde arsa sahibi, üzerinde inşaat yapılacak taşınmazını, olduğu şekliyle müteahhide teslimle; "taşınmazını ayıpsız ve inşaata elverişli şekilde müteahhide teslim borcu"nu ifa etmiş olacaktır.Yer tesliminin yapılmasının geçerliliği konusunda herhangi bir şekil şartı söz konusu değilse de; yer tesliminin yapıldığına dair imzalı ve tarihli bir tutanak düzenlenmesi, olası çıkacak nizalarda, taraflara ispat kolaylığı sağlayacaktır.Müteahhit, yer teslimi yükümünü ifa etmeyerek temerrüde düşen arsa sahibine TBK m.123'e mesnetle, arsayı inşaata elverişli ve ayıpsız bir şekilde teslim borcunu ifa etmesi için makûl bir süre vererek (TBK m.124 şartları mevcutsa süre vermeden); bu süre sonunda arsa sahibinin temerrüdü devam ederse TBK m.125'teki haklarını ve arsa sahibinin kusuru var ise tazminat hakkını kullanabilir.
B- ÖN HAZIRLIK İŞLEMLERİ VE ARSA SAHİBİNİN MÜTEAHHİDE VEKALET VERME BORCU:
İmar Kanunu'nun 26. maddesinde düzenlenen kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesisleri dışında; İmar Kanunu kapsamındaki bütün yapılar için "yapı ruhsatı" alınması mecburidir. Bunun için de uygulama imar planı olmalı ve bu uygulama imar planına uygun ve bu planın uygulanması yolunda yapı ruhsatıyla işe başlanmalıdır. Bu durumda KKİS'nin konusunu oluşturan inşaatın yapımı hazırlığının teknik olarak; imar durumunun ve akabinde yapı ruhsatının alınması ile başladığını söylememiz mümkündür.KKİS'nde taraflar, taşınmazın imar durumunun alınması, inşaatın projelerinin çizdirilip onaylatılması, yapı ruhsatının alınması gibi yükümlülüklerin müteahhide ait olduğunu kararlaştırabilirler. Bu durumda doğaldır ki; arsa sahibi adına belediyede, tapuda, resmî ve özel dairelerde takibi gereken işlemler için arsa sahibinin müteahhide vekalet vermesi gerekecektir. Bu ahvalde KKİS'de arsa sahibinin ikinci yükümü; anılan işlemlerin yapılabilmesi/yaptırılabilmesi için müteahhide vekalet verme borcudur. Arsa sahibinin müteahhide; belediye, tapu ve kadastro dairelerinde ve ilgili resmî merciilerde kendisi adına evrakları belgeleri tanzim ve imzalama, tescil talep etme, ruhsat alabilmek için yola terk, ifraz, tevhid, satın alma gibi işlemleri yapma, taşınmaz üzerinde yıkımı gereken binalar varsa yıkım ruhsatlarını alma, inşaatın yapı ruhsatını alma gibi; durumun özelliğine göre; gerekli iş ve işlemleri kapsayacak şekilde tüm yetkileri içerir şekilde vekaletname vermesi gerekir. Vekalet verilerek yapılacak işler konusunda vekalet vermek, arsa sahibinin öncelikli borcu olduğundan (BK m.81-TBK m.97) arsa sahibi gereken vekaleti vermezse müteahhit, arsa sahibini temerrüde düşürüp TBK m.125'teki haklarını kullanabilir. Aynen ifayı isteyen müteahhidin, ifa için izin almak üzere mahkemeye başvurması da mümkündür (BK m.97-TBK m.113).
Uygulamada müteahhitlerin, yapı ruhsatı alınmadan inşaatın yapımına başladıkları görülmektedir. İmar mevzuatı kamu düzenine ilişkin olmakla müteahhitten, -arsa sahibinin yükümünde olan/arsa sahibinin vekalet vermesi gereken durumlarda- ruhsat alınmaksızın inşaata başlanması beklenemez. Bundan maada; TBK m.471'de müteahhidin basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranması gerektiği düzenlemesi yapılmıştır; ki bu düzenleme KKİS'de, müteahhidin yükümlendiği borcunu, imar mevzuatına, fen ve teknik kurallara uygun olarak yerine getirmekle yükümlü olduğunu da kapsamaktadır. Dolayısıyla taraflar arasında niza çıkması ve kusura ilişkin değerlendirme yapılmasının gerektiği hâllerde; yapı ruhsatının alınması yükümü arsa sahibinde de olsa müteahhitte de olsa, yapı ruhsatı alınmadan yapının inşaına başlayan müteahhidin, bu hususta kusurlu kabul edilmesi gerektiği kanaatindeyim. Yapı ruhsatını alma yükümü arsa sahibinde ise elbette müterafik kusur değerlendirmesi yapılması mümkündür.Taraflar arasında bir niza söz konusu olduğunda mahkemece yapının, imara uygun hâle getirilip getirilemeyeceği araştırılmak suretiyle buna uygun olarak inceleme yapılıp hüküm kurulmakta ise de; sonradan sözleşmenin her iki tarafı için de telafisi imkansız zararların husule gelmemesi için müteahhidin, imar planı ve imar durumunu inceleyerek sözleşmeyi akdetmesi ve imar durumuna uygun olarak ve yapı ruhsatını alarak/yüküm arsa sahibine ait ise arsa sahibince alınmasını sağlayarak inşaatın yapımına başlaması en uygun davranış şekli olacaktır. Bu konuda birtakım imkansızlık halleri mevcut olabilir; bu konu ileride incelenecektir.1. Bölümde açıkladığım üzere İmar mevzuatına göre; imar durumunun alınması, arsanın imar durumuna uygun olarak mimarî proje, statik proje gibi projelerin ve planların ilgili idareye onaylatılması, yapı ruhsatı için başvuru yapılıp yapı ruhsatının alınması işlemleri; mülkiyet hakkıyla bağlantısından mütevellit yapı sahibinin veya kanunî vekilinin yetki ve yükümündedir. Böylece KKİS'de bu konularda ayrık bir hüküm kararlaştırılmamış ve/veya müteahhide bu konuda vekaletname verilmemiş ise; KKİS'de bu yükümlülük arsa sahibindedir.Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 12.12.2005 T., Esas: 2004/7443, Karar: 2005/6761: "... Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm olmaması ve yükleniciye bu işler için vekaletname verilmemiş olması halinde plan ve projeleri çizdirmek ve inşaat ruhsatını almak arsa ( iş ) sahibinin görevidir. Ruhsata tâbi inşaatın ruhsatsız yapılması halinde ruhsatsız ve kaçak inşaatı yapan yüklenici kusurlu olduğu gibi ruhsat alma edimini yerine getirmeyen arsa sahipleri de kusurludur..."Arsa sahibi süresinde ve gerekli yetkileri havi vekaletnameyi vermiş; müteahhit de, üzerine düşen yükümlülüğü ifa için süresinde işlemleri başlatmış olmasına rağmen; idarî merciilerden kaynaklı sebeplerle bir gecikme husule gelmişse bu gecikmelerden müteahhit (yükümün arsa sahibine ait olduğu durumlarda arsa sahibi de) sorumlu tutulamaz.Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 23.03.2000 T., Esas: 1999/5049, Karar: 2000/1336: "...Dava konusu olayda, davacıya ait bir adet tapulu taşınmaz ile 3 adet tapusuz taşınmaz üzerine inşaat yapılabilmesi için, öncelikle davacı arsa sahibine ait tapusuz taşınmazların tapuya tescil edilmesi ve ancak bundan sonra, mevzi imar planının ve inşaat ruhsatının alınması mümkün olduğundan, davalının inşaatın seyrindeki bu gecikmede kusurlu bulunduğu kabul edilemez. Esasen, bölgede kadastro çalışmalarının başlaması ve tapu işlemlerinin sonuçlandırılacağı zaman gözönünde tutulduğunda, her iki yanın da olayda temerrüdünün bulunmadığı ve şu aşamada akdin feshi şartlarının oluşmadığı görülmektedir...".Arsa sahibi/arsa sahipleri, müteahhide kat irtifakı kurulması konusunda da vekalet vermiş olabilirler. Uygulamada bu konuda en çok çıkan niza KKİS'de kararlaştırılan paylaşım oranlarının kat irtifakı kurulurken değiştirilmesi şeklinde tezahür etmektedir. Bu sebeple konuya kısaca değinmekte fayda olduğu kanaatindeyim. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri - 2'de KKİS'de tarafların belirledikleri paylaşım şeklinin, tapuda kat irtifakı kurulması aşamasında tarafların iradeleri ile değiştirilebileceğini ve bu değişikliğin geçerli olduğunu, yalnız arsa sahibi müteahhide bu konuda vekalet vermiş ve müteahhit, verilen vekalete mesnetle işlem yapmışsa arsa sahibinin sözkonusu değişikliğin geçerli olmadığını ileri sürme imkanını haiz olduğunu belirtmiştik. Bu meyanda müteahhidin, kat irtifakı kurulması konusunda kendisine vekalet verilmiş ve arsa sahibi de sözleşmede kararlaştırdıkları paylaşım oranında değişiklik yapılmasına muvafakat etmekte ise; sonrasında bir sorun yaşamamak için, aldığı vekaletnamede bu durumun anılmasını sağlaması ya da bu konuda arsa sahibinin iradesini yansıtan şekilde imzalı onayını alması uygun olacaktır.Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 06.03.2007 T., Esas: 2006/773, Karar: 2007/1374: "...07.04.2004 tarihinde imzalanan re'sen düzenleme sözleşmede, davacıya öngörülen koşullarda 9. kat 29 nolu bağımsız bölümün verilmesi kararlaştırılmıştır. Yine taraflarca imzalı haricen düzenlenen ek protokolde de bu husus tekrarlanmıştır. Davacı, davalı ve yakınlarına verdiği 07.04.2021 tarihli vekaletnamede, inşaatla ilgili kat irtifakı kurma vs. konularda yetkilendirilmiştir. Vekillerden E____ K____, bu vekaletnameye dayanarak 25.08.2021 tarihinde kat irtifakı listesini yapmış, davacıya ( 4 ) nolu bağımsız bölümden 4/70 pay vermiştir. Davacı, verilen bu payın sözleşmedeki davalı ediminin karşılığı olmadığı iddiasıyla eldeki davayı açtığına göre bu hususun araştırılması zorunludur. Hemen belirtilmelidir ki kat irtifakı listesi resmi nitelikte düzenlenen sözleşmenin değiştirildiği anlamında yorumlanamaz. Zira kat irtifakı, davacının, davalı ve yakınlarına verilen vekaletnameyle ve davacının katılımı olmaksızın tek taraflı düzenlenmiştir..."Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 14.11.2007 T., Esas: 2006/6995, Karar: 2007/7180: "...Özetle açıklanan bu hukuksal çerçeve dahilinde somut olaya dönüldüğünde de; yanlar arasındaki kat karşılığı inşat sözleşmesine uygun şekilde kat irtifakının kurulması için davacının yüklenici davalıya temsil yetkisi verdiğinin; ancak, vekilin davacının talimatına uymayıp sözleşmeye aykırı olarak mevcut şekilde kat irtifakını kurduğunun ve davalı İbrahim'in ise imzaladığı kat karşılığı inşat sözleşmesi gereğince kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümleri bildiğinin kabulü gerekmektedir. Varılan sonuç bu olunca da; davalı yüklenicinin davacının talimatına uymadığı ve vekalet görevini kötüye kullandığı, dolayısıyla özen borcuna aykırı davrandığı, davacı zararına olarak kat irtifakı kurduğu ve davalı İbrahim' in de bu durumu bildiği sabit olmaktadır. O halde uyuşmazlık konusu bağımsız bölümlerin kat irtifaklarının kurulması ve tapu kayıtlarının oluşturulması aşamasında davalı yüklenicinin yaptığı işlemler, davacıyı bağlayıcı sayılamaz..."634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 14. maddesine göre üzerinde kat irtifakı kurulacak arsa, paylı mülkiyete konu ise; kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilebilmesi için, o arsanın bütün paydaşlarının başvurusu gerekmektedir. Dolayısıyla paylı mülkiyete tâbi arsa için KKİS akdedilmiş ve bu arsa için kat irtifakı kurulmasına dair başvuru yapılacaksa müteahhidin tüm paydaşlardan vekalet alması gerekmektedir. Kat irtifakına geçiş aşamasına ilişkin ve KKİS'ni ilgilendiren bir diğer düzenleme de 634 sayılı Kanun'un ek 4. maddesidir. Maddeye göre: "Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir:a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması,
b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması,
c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi."
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri - 1'de andığımız üzere; 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'un 1. maddesinde yapı müteahhidi; yapım işini, yapı sahibine karşı taahhüt eden veya ticari amaçla ya da kendisi için şahsi finans kaynaklarını kullanarak yapım işini üstlenen, ilgili meslek odasına kayıtlı, gerçek ve tüzel kişi; yapı sahibi ise yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek ve tüzel kişileri, ifade etmektedir. Bu hükmü KKİS'ne uyarladığımızda anılan Kanun'da KKİS'nin müteahhidinin yapı müteahhidi ve arsa sahibinin de yapı sahibi (+TMK m.718) olarak anıldığını söyleyebiliriz. Böylece KKİS'de müteahhidin, kendisini denetleyecek olan yapı denetim kuruluşu ile arsa sahibine vekaleten sözleşme akdetmesi Kanun'a aykırı olacaktır; başka bir deyişle arsa sahibi bu iş için müteahhide vekalet veremez (4708 S.K. m.2: "...yapı denetim hizmeti; yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil tayin edemez..."). Fakat taraflar akdettikleri sözleşmede, yapı denetim kuruluşuna ödenmesi gereken ücretin müteahhit tarafından ödeneceğini kararlaştırabilirler. Ki uygulamada da sözleşme tarafları genelde bu şekilde hareket etmektedirler.4708 sayılı Kanun'a göre yasak olmasına rağmen müteahhit, arsa sahiplerine vekaleten yapı denetim şirketi ile sözleşme imzalamışsa bu durumda Yargıtay'ca arsa sahiplerinin, yapı denetim şirketinin sözleşme alacağından sorumlu olduğunu kabul ettiğini de belirtmek isterim. C- ARSA SAHİBİNİN BEDEL ÖDEME BORCU:
TBK m.479'a göre eser sözleşmelerinde işsahibi, imal olunan eser karşılığı yükleniciye bedel ödemekle mükelleftir. Eser sözleşmelerinin özel bir türü olduğu kabul edilen KKİS'de de, müteahhidin inşaasını ve teslimini taahhüt ettiği inşaata karşılık arsa sahibi müteahhide, bu yapılan inşaatın bir bölümünü veya üzerine inşaat yapılan taşınmazının bir kısım arsa payını veya kendisine ait başkaca bir taşınmazın mülkiyetini tapuda devretmeyi taahhüt eder. Sözleşme bedelinin para olarak kararlaştırılması hâlinde taraflar arasında KKİS değil eser sözleşmesi vardır.Müteahhide belli bir arsa payının/bağımsız bölümlerin/taşınmazın devri şeklinde belirlenen bedel "götürü bedel"dir. Tarafların birim fiyata göre hesaplanacak bedel üzerinden arsa payı devrinin yapılacağını kararlaştırmaları da mümkün ve geçerlidir.Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 12.11.2002 T., E: 2002/4166, K: 2002/5092: "... yanlar arasındaki 18.8.1995 günlü sözleşme düzenleme şeklinde yapılmış "kat karşılığı inşaat sözleşmesi"dir. Burada davacı, davalıya ait arsa üzerine –devredilecek arsa payı karşılığı- inşaat yapım işini üstlenmiştir. Buradaki bedel de, arsa payı devrinden ibaret "götürü bedel"dir..."KKİS'de taraflar, arsa sahibinin işbu tapuda devir borcunu ne şekilde ve ne zaman gerçekleştireceğini farklı şekillerde kararlaştırmaktadırlar.Taraflar, arsa sahibinin tapuda devir borcunun şekli ve zamanı konusunda:- Sözleşme yapılmadan önce veya sonra arsa sahibinin, üzerine inşaat yapılacak taşınmazın tamamını müteahhide tapuda satış göstermek suretiyle devri,- İnşaatın geldiği aşamaya bağlı olarak tapuda kademeli ferağ şeklinde gerçekleştireceği,- İnşaatın tesliminden sonra ifa,- Sözleşmenin başında sözleşme bedeli arsa payının tamamının veya bir kısmının müteahhide tapuda devri ile; müteahhide devredilen bu arsa payı üzerinde arsa sahibi lehine ipotek tesis edilip işbu ipoteğin de inşaatın teslimi ile veya inşaatın aşamasına bağlı olarak kademeli şekilde kaldırılacağı,- Sözleşmenin başında arsa sahibinin, üzerine inşaat yapılacak taşınmazın tamamını müteahhide tapuda devredip üzerinde arsa sahibi lehine ipotek kurarak veya kurmayarak, sözleşme sonunda müteahhidin, arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri tapuda devredeceği,şeklinde veya başka şekillerde anlaşabilmektedirler.Sözleşme öncesinde veya sözleşmenin akdi akabinde; arsa sahibinin, arsa payını veya üzerinde inşaat yapılacak taşınmazın tamamını tapuda müteahhide satış şeklinde göstererek devretmesi hâli:Bu durumda her ne kadar taraflar, tapudaki işlemi satış olarak göstermekte iseler de; Yargıtay'ca tapuda yapılan işlem ile KKİS arasında bir bağlantı olduğu ve tapuda satış olarak gösterilen devrin, KKİS'deki arsa sahibinin bedel ödeme borcunun ifası olarak (veya geçersiz sözleşmeye geçerlilik sağlamak amacıyla yapıldığı şeklinde) yorumlanması gerektiği kabul edilmektedir.Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.03.1990 tarih, 1989/15-714 Esas, 1990/158 Karar sayılı ilamında da "Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu" kabul edilmiştir.Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri - 2'de açıkladığımız üzere; noterde düzenleme şeklinde akdedilmesi gereken KKİS'nin, resmî şekilde akdedilmediği durumlarda; arsa sahibinin, sözleşme bedeli olarak kararlaştırılan taşınmazı müteahhide tapuda devretmesi ile sözleşme geçerli olmakta ve tarafları bağlayıcı hâle gelmektedir. Bu durumda sözleşmenin müteahhitçe inkarı halinde dahi; arsa sahibi aradaki KKİS ilişkisini kanıtlarsa yine tapuda müteahhide satış göstermek suretiyle yapılan devrin, taraflar arasındaki KKİS ilişkisiyle bağlantılı olduğu kabul edilecektir.Tabii ki; taşınmazı tapuda gerçekten arsa sahibine bedel ödemek suretiyle satın aldığını iddia eden müteahhidin, bu iddiasını yazılı delille kanıtlaması da mümkün ve geçerlidir.Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 06.07.2011 T., Esas: 2010/2071, Karar: 2011/4414: "...Gerçekten, yanlar arasındaki sözleşmenin düzenlenmesinden sonra davacı arsa sahibi 10.06.1998 tarihinde sahibi olduğu taşınmazın (arsanın) tamamını davalı yükleniciye tapuda kayden devretmiştir... Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra, arsa sahibince yükleniciye yapılan temlik, az yukarıda açıklandığı üzere, arsa sahibinin karşı ediminin ifası gereği olarak yapılmaktadır. Somut olayda yanlar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi feshedilmiş değildir. Sözleşmeden sonra 10.06.1998 tarihinde arsa sahibi tarafından tapunun tamamen davalıya devredilmesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini ve taşınmazın bedeli karşılığında yükleniciye satıldığını göstermez. Aralarında arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan taraflardan arsa sahibince yükleniciye tapuda satış şeklinde yapılan arsa veya arsa payı devrinin, sözleşme edimi olarak kabul edilmesi gerekir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir ... Bu sebeple, tapuda yapılan satış işleminin sözleşme gereği olmayıp, sözleşme dışı bir satış olduğunu iddia eden davalının bu savunması hukuksal dayanaktan yoksun bulunmaktadır..."Bu hâlde arsa sahibi, bedel ödeme borcunu, taşınmazı müteahhide tapuda devretmekle ifa etmiştir.İnşaatın geldiği aşamalara bağlı olarak/tapuda kademeli ferağ şeklinde devir yapılacağı kararlaştırılmışsa:Uygulamada en çok karşılaşılan bu tür anlaşmalarda; KKİS'de sözleşme bedeli olarak kararlaştırılan taşınmazların/bağımsız bölümlerin/arsa payının müteahhide, inşaatın belli seviyelerinde/tarafların sözleşmede belirledikleri şartların gerçekleşmesi ile kısım kısım devredilmesi kararlaştırılmaktadır. Bu tür sözleşmelerde amaç, müteahhide kademeli olarak, kendisine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilmesi yetkisi vermek ve böylece müteahhidin elde ettiği gelirle inşaatı tamamlayabilmesidir. Başka bir anlatımla; müteahhide finans sağlamak amacıyla, uygulamadaki deyimiyle "kademeli ferağ" şeklinde, bir kısım arsa payı avans olarak inşaatın tesliminden önceki dönemde müteahhide devredilmektedir.KKİS'de kararlaştırılan şartların gerçekleşmesi/binanın sözleşmede kararlaştırılan seviyeye ulaşması hâlinde arsa sahibi, kararlaştırdıkları şekilde tapuları müteahhide devretmelidir. Arsa sahibinin bu yükümünü ifa etmeyerek temerrüde düşmesi hâlinde; edim borcunun ifa edilmediği süre boyunca arsa sahibi, müteahhitten işin yapılmasını isteyemeyeceği gibi; bu nedenle inşaatın tesliminde gecikme husule gelirse müteahhidi, işbu gecikmeden de sorumlu tutamayacaktır; çünkü arsa sahibinin (alacaklının) temerrüdü, müteahhidin (borçlunun) temerrüdünü engelleyecektir. Yalnız müteahhit de kademeli ferağdan yararlanabilmek için, işi olağan iş takvimine ve sözleşmedeki yükümlülüklerine uygun olarak süresinde ifa etmelidir (TBK m.97). Anılan durumlarda her iki tarafın da TMK m.2'deki hakkın kötüye kullanılması yasağı sınırlarını aşmamaları gerektiği kanaatindeyim.Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 22.11.2011 T., Esas: 2011/12672, Karar: 2011/14114: "...sözleşmede yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümler tapusunun kademeli olarak verileceği kararlaştırılmıştır... Hiç kuşkusuz yanlar arasında paylaşım şekli nasıl kararlaştırılmışsa, bu konuda çıkan uyuşmazlığın sözleşmenin ilgili hükümlerine bakarak giderilmesi gerekir. Bunun için sözleşmedeki öncelikli edim sırası izlenmeli, bir taraftan hangisinin öncelikli edim borcunda temerrüdü olup olmadığı hususu üzerinde durulmalıdır... kademeli ferağ hükmünden yüklenici ancak kendi edimlerini sözleşmeye uygun yerine getirmiş, temerrüde düşmemişse yararlanabilir (BK m. 81)..."
KKİS'de taraflarca kararlaştırılan "kademeli ferağ" şartı kısmî ödeme değil; kısım kısım ödemedir. Başka bir deyişle KKİS'de müteahhidin yapımını yükümlendiği inşaatı arsa sahibine parça parça teslimi gibi bir durum sözkonusu değildir (TBK m.479/2'deki gibi parça karşılığı bedel ödenmesi söz konusu değildir). Yargıtay da KKİS uyarınca yapılan kademeli ferağ şeklindeki pay devrinin avans niteliğinde olduğunu söylemektedir. Bu değerlendirme, KKİS'nin âni edimli sözleşmelerden olduğunun kabulünden kaynaklıdır.Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 27.09.2010 T., Esas: 2009/4222, Karar: 2010/4818: "...Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi ve kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, "avans" niteliğinde olup; yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda "şahsi hak" elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmede ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı, ayni hakka dönüşür. Ancak, sözleşmenin "geriye etkili sonuç doğurur şekilde" feshi halinde; sözleşmenin taraflarının aldıklarını karşılıklı olarak geri vermesi gerekir. Dairemizin yerleşen uygulamasına göre de; kaçak ya da inşaat halindeki yapı ile ilgili yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişiler, Türk Medeni Yasası'nın 1024. maddesi gereğince, aynı Kanun'un 1023. maddesi hükmünden yararlanamaz..."Taraflar arasındaki sözleşmede müteahhidin teslimi, anahtar teslimi olarak kararlaştırılabilir. Yargıtay, sözleşmeye konulan bu hükmün delil sözleşmesi niteliğinde olduğunu ve iskan alımını da içerdiğini kabul etmektedir (Örn: 15. Hukuk Dairesi, 19.02.2008 T., E: 2007/1363, K: 2008/983; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 17.09.2007 T., E: 2007/3700, K: 2007/5356). Böylece inşaat tamamen bitirilip yapı kullanma izin belgesi alınmadığı sürece müteahhidin inşaatın teslimine dair edim borcunu ifa ettiğinden bahsedilemeyecektir. Müteahhit kademeli ferağ kararlaştırıldığında, sözleşmeye uygun şekilde, kademeye dair bedeli talep edebilirse de; yapı kullanma izin belgesini almadığı sürece sözleşme bedelinin tamamına hak kazanamayacaktır.İnşaatın tesliminden sonra ifa:Taraflar arasında akdedilen KKİS'de sözleşme bedeli olan arsa payının/bağımsız bölümlerin/taşınmazın müteahhide ne zaman devredileceği kararlaştırılmamışsa; eser sözleşmelerinin özel bir türü olduğu kabul edilen KKİS'de arsa sahibinin sözleşme bedelini ödeme borcunun muaccel olduğu ân: sözleşme konusu inşaatın, yasaya ve sözleşmeye uygun olarak inşaı ve arsa sahibine teslimi ânıdır.TBK m.479/1: "İşsahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur."Yalnız KKİS'de taraflar, sözleşme bedelinin inşaat devam ederken ödeneceğini kararlaştırıp bunun zamanını kararlaştırmamışlarsa bu durumda TBK m.479 anlamında uygulama yapılacağı kabul edilemez. Yani bu durumda inşaatın tesliminden sonra ifa değil, inşaat devam ederken ifa edilmesi gereken bedel ödeme borcu vardır.Müteahhit, inşaatı henüz tamamlamadığından sözleşme bedeline dair alacağı muaccel olmadan sözleşme bedelini (arsa payı/bağımsız bölüm/taşınmaz) taleple (tapu iptal ve tescile dair) dava ikame ettiğinde; sözleşmeye konu inşaatın çok büyük bir bölümü tamamlanmışsa, başka bir deyişle inşaatın tamamlanmayan kısmı önemsenmeyecek bir seviyede ise mahkeme,* inşaatın eksik ve kusurlu kısımlarını ve bunların giderilmesi için gereken bedeli bilirkişi vasıtasıyla belirleyerek hesaplanan bu bedeli ve haklı karşı talep varsa arsa sahibine ödenmesi gereken gecikme tazminatı/cezai şart alacağı bedellerini de müteahhide depo ettirip veya** müteahhide, inşaatı tamamlamak üzere yetki ve süre verip bu süre sonunda inşaatın müteahhitçe ikmali ve haklı karşı talep varsa arsa sahibine ödenmesi gereken gecikme tazminatı/cezai şart alacağı bedellerini de müteahhide depo ettirip veya*** Müteahhide kalacak arsa payı/bağımsız bölümler/taşınmazlardan, eksik ve kusurlu kısımları ve haklı karşı talep varsa arsa sahibine ödenmesi gereken gecikme tazminatı/cezai şart alacağı bedellerini karşılayacak kadarını arsa sahibi üzerinde bırakarak kalanı hakkında,davanın kabulüne karar verebilir (birlikte ifa kuralı ile hukukî ilişkinin tasfiyesi).Kanaatimce; yukarıda belirtilen ihtimallerin hangisi uyarınca karar verileceği, tarafların istemleri, hakkaniyet ilkeleri gözönünde bulundurularak ve sözleşmenin ve fiili durumun özelliğine göre mahkemece takdir edilmelidir.Yargıtayın "önemsenmeyecek seviyeye ilişkin" değerlendirmesi:Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 22.06.2005 T., Esas: 2004/6534, Karar: 2005/3755: "...mahkemece mahallinde 28.04.2000 tarihinde keşif yapılmış, keşif sonucu alınan 10.05.2000 tarihli bilirkişi raporunda, binanın tamamlanma oranının %96, yapılmayan işlerin %4 olduğu belirtilmiştir. Şu halde yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirdiğinden sözedilemez. Ne var ki, yüklenicinin bıraktığı %4 oranındaki noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanmasının da arsa sahibi açısından tahammül edilebilir boyutta olduğunun kabulü gerekir ..."Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 07.11.2001 T., Esas: 2001/14-957, Karar: 2001/814: "...Yüklenici 4 parseldeki inşaatı %77; 5 parseldeki inşaatı ise %47 oranında tamamladıktan sonra işi bırakmıştır. ... yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar...
... Yüklenicinin arsa sahiplerine karşı sözleşmeden doğan edimlerini tümü ile yerine getirmediği ve eksik bırakılan işlerin de tahammül edilebilir oranda olmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır..."Müteahhit, ikame ettiği dava devam ederken inşaatı tamamlamış olabilir. Bu hâlde; her dava, ikame edildiği tarihteki şartlara göre değerlendirileceğinden; davanın ikamesine sebebiyet vermemiş olan arsa sahipleri, yargılama harç ve giderlerinden sorumlu tutulamayacaklardır.Arsa sahibi, inşaatı eksik ve kusurlarıyla birlikte kabul ediyorsa bu durumda mahkemenin, müteahhidin ikame ettiği davada birlikte ifa kuralını uygulayarak taraflar arasındaki hukukî ilişkiyi tasfiyesi söz konusu olamaz. Çünkü bu tür davalarda re'sen araştırma ilkesi mevzu bahis değildir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞME ÖRNEĞİ İÇİN TIKLAYINIZ >>
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ RUHSAT ALMA SÜRESİ >>